¿Estás buscando ingresos regulares o la posibilidad de duplicar tu dinero en unos pocos años?
En general, invertir en propiedades tiene sentido para muchas personas por numerosas razones. Es una inversión segura para el crecimiento de los activos si escogiste sabiamente, con la ventaja añadida de poder aprovechar la inversión a través de una hipoteca. Siendo un activo físico, la propiedad también tiene siempre algún valor intrínseco, incluso si el mercado se encuentra en un momento bajo.
Normalmente la razón más importante por la que vemos el crecimiento del capital es por aquellas zonas donde la oferta y la demanda están desequilibradas. Simplemente, hay demasiadas personas en relación a la cantidad de hogares o viviendas que se construyen. Escoger la zona adecuada implica hacer una exhaustiva de investigación, así que puede ser que valga la pena hablar con expertos sobre esto.
A continuación incluyo 9 de los principales factores a considerar cuando se compra una propiedad para inversión:
1. DECIDIR QUÉ TIPO DE INVERSOR ERES
La mayoría de los propietarios sólo compran bienes raíces en su país de origen. Es el lugar que entienden mejor, y la información que necesitan para tomar buenas decisiones generalmente está al alcance de su mano. Pero las inversiones en propiedad en el extranjero pueden ofrecer mayores retornos si tu mercado de origen está en un período de calma, y ofrecen una buena diversificación si ya tienes alguna propiedad en tu país.
Hay que ser realista sobre la cantidad de riesgo que se está dispuesto a asumir. Los mercados de ultramar abarcan desde las fiables pero de lento crecimiento economías del primer mundo hasta el alto riesgo y alta recompensa los mercados en desarrollo o incluso "frontera". ¿Estás buscando ingresos regulares o la posibilidad de duplicar tu dinero en unos pocos años? Decide en función de una estrategia que se adapte a tu panorama financiero y tolerancia al riesgo.
No tomes riesgos de moneda innecesarios. Una compra de propiedad no debería ser seleccionada como una apuesta de divisas, toma tu decisión basándote en el potencial de la propiedad y el mercado en el que se encuentra.
2. ENTENDER EL MERCADO DE DESTINO
Recopila tanta información como puedas del mercado de destino. Incluso si un apartamento parece una buena inversión por su valor actual, recházalo si el potencial de crecimiento económico del país, su demografía y los sistemas jurídicos y tributarios no se prevén a futuro tan positivos como otros mercados. España, por ejemplo, es a día de hoy un arma de doble filo por que si bien los precios de la vivienda están bajos la mayor parte del país ofrece datos demográficos preocupantes por el paro juvenil y la incertidumbre política.
Adopta un enfoque general, empezando con las condiciones macroeconómicas de un país. Tienes que creer en el mercado donde se va a invertir. Además del crecimiento del PIB, vale la pena echar un vistazo a otros datos "macro" como las tasas de urbanización y la composición de la economía.
¿Hay personas que se desplazan a las ciudades, creando una demanda de vivienda? ¿La economía está pasando de la agricultura a la manufactura, o de la manufactura a los servicios? ¿Está la inversión extranjera directa mostrando interés en el mercado objetivo?
3. QUÍTATE DE LA ECUACIÓN
A menos que estés pensando en utilizar la propiedad tu mismo, es vital ver tus inversiones sin sentimientos o factor emocional. Evita a toda costa el enfoque de "me gusta esta propiedad" o "no me gusta esto". Recuerda que la casa probablemente será habitada por gente local y vendida a compradores locales. Trata de no involucrarte emocionalmente en el proyecto.
Para una propiedad de inversión, resulta de vital importancia comprarla porque tiene sentido financiero. Hacer una evaluación racional de las perspectivas de tu inversión y de por qué se está comprando. Mira el potencial del mercado y, a continuación, busca oportunidades y valor dentro de ese mercado. No compares la propiedad que te interesa con lo que esperarías comprar en tu país o el tipo de propiedad que quisieras para vivir.
4. ENTIENDE LAS LEYES LOCALES
Comprende la situación legal y política del mercado que estás considerando. Incluso en países que están experimentando un rápido crecimiento económico sufrirán para ver los precios de la vivienda subir si el gobierno es corrupto, inestable o ineficaz.
Muchos países también restringen el tipo de propiedad que los compradores extranjeros pueden comprar. Aunque los extranjeros pueden "esquivar" esas leyes inmobiliarias a través de lagunas jurídicas, los expertos opinan que no es lo más aconsejable. Si vas a comprar en países en desarrollo, busca inmuebles donde seas 100% propietario si es posible, de esta manera gozarás de mayor liquidez cuando necesites vender. Hay veces sin embargo que más que propiedad adquieres un leasing por un largo periodo de tiempo. Si este es el caso (y Dubai puede ser considerado de alguna manera dentro de este grupo) entiende bien la duración de la propiedad que adquirirías y asegúrate de que todos los documentos están en regla.
La financiación también es una consideración clave. Es buena idea pedir prestado en el ámbito local, si es posible, ya sea a través de un banco internacional o nacional.
5. ES ESENCIAL QUE TE LO PUEDAS PERMITIR
Los inversores suelen entusiasmarse comparando lo barato o caro que un inmueble es en relación a su mercado doméstico. Sin embargo, es más importante comprender cómo los precios de la vivienda se adaptan a los salarios medios (o en el análisis particular, a tu salario) en ese mercado.
En los mercados emergentes, es importante comparar los precios de la propiedad con el el segmento de la población adecuado. Por ejemplo, un apartamento de gama media contra los ingresos de un hogar de clase media. La propiedad que estás comprando debe ser asequible para una proporción razonable de la población local.
6. TAMBIÉN ES IMPORTANTE CONSIDERAR LA LIQUIDEZ
¿Como de fácil va a ser vender tu propiedad cuando decidas salir de tu inversión? En mercados internacionales desarrollados es generalmente muy fácil de vender. Las naciones emergentes pueden no tener un gran mercado secundario establecido por la propiedad. Otra cosa es considerar si se está desarrollando o no dicho mercado secundario.
Es importante elegir los inmuebles con fuerte demanda de reventa. Las viviendas en los centros de las ciudades suelen ser especialmente populares y por lo tanto más líquidos, a fin de centrarse en estos codiciados lugares. Resorts y propiedades de vacaciones pueden sin embargo resultar difíciles de vender porque a menudo hay poca o ninguna demanda de propietario-ocupante.
7. CALCULAR EL RENDIMIENTO DEL ALQUILER
Asegúrate de que conoces el verdadero valor de alquiler de una potencial vivienda, por ejemplo a través del control de alquileres comparables para unidades similares en el mercado. Intenta entender el promedio de rendimiento de la propiedad a largo plazo para el mercado, cuáles son los rendimientos en media ahora y la rentabilidad de la propiedad que se está considerando.
Los mercados maduros y líquidos generalmente ofrecen rendimientos muy inferiores, mientras que los mercados de más riesgo deberían proporcionar rendimientos más altos para compensar la posibilidad de que las cosas vayan mal o que se produzcan largos períodos sin ventas. Calcula por tanto si están siendo recompensados suficientemente esos mercados.
Solo a modo de aclaración y explicado de manera simple, el rendimiento es el alquiler como un porcentaje del precio de compra. Pero también es importante tener en cuenta el alquiler neto real de un proyecto, considerando todos los honorarios de gestión y otros gastos.
8: EL FACTOR DE LOS IMPUESTOS Y COSTES DE TRANSACCIÓN
Los impuestos sobre los retornos de las inversiones pueden comerse los ingresos por renta mientras eres dueño de una propiedad, y pueden engullir también grandes cantidades de tu ganancia en el valor de la propiedad cuando llega el momento de vender. Revisa la actual legislación fiscal en el mercado que estás atacando y pondéralos para cualquier inversión que pretendas realizar.
En muchos países, como Alemania por poner un ejemplo, el impuesto sobre las ganancias de capital disminuye después de un cierto número de años, lo que puede ayudar a determinar cuánto tiempo debes mantener una propiedad. Por otro lado, también debes comprobar si te cobrarán en tu país impuestos sobre la renta y alquileres de la propiedad que recibes del exterior.
9: ENTENDER LA PROPIEDAD Y LA ESTRUCTURA FINANCIERA
Asegúrate de entender exactamente en términos financieros en lo que te estás metiendo. ¿Cuándo vencen los pagos y cómo serán de grandes? En una compra sobre plano se suele pagar un depósito y luego tener los pagos escalonados hasta, por ejemplo, del 20% al 40% del coste del apartamento. El banco te prestará el resto.
Si la propiedad ya está finalizada o es una adquisición de segunda mano tendrás que pagar una entrada y posteriormente hacer frente a los pagos regulares de amortización e intereses de la hipoteca.
Finalmente, hablando de qué ciudades dentro del panorama internacional y mercados desarrollados están más demandadas, se podrían incluir lugares interesantes como Berlín, Brisbane, Barcelona, Melbourne, Londres, Manchester, Nueva York, Chicago o Tokio, entre otros.
Como siempre, para cualquier duda más a fondo sobre este tema o para cuestiones de planificación financiera (ahorro, pensiones, seguros...) a nivel general estaré encantado de ayudarte. Para consultas: angel.lemos@lime-financial.com o +971 55 2424 590.