¿Por qué cada vez más propietarios en Dubai piden a sus inquilinos que desalojen sus viviendas?
Muchos propietarios en Dubai están pidiendo a sus inquilinos que desalojen sus viviendas para ponerlas a la venta, aprovechar los precios récord o mudarse ellos mismos para evitar el aumento de los alquileres, que han aumentado a un ritmo de dos dígitos durante los últimos tres años debido a la alta demanda de nuevos residentes que llegan al emirato.
La directora de Administración de Propiedades en Allsopp y Allsopp, Anisha Sagar, dijo al diario Khaleej Times que la ley es clara en lo que respecta a que los propietarios deban notificar a un inquilino si deciden vender la propiedad o tienen la intención de mudarse a la vivienda para uso personal. “Lo que hemos notado es un aumento en la cantidad de propietarios que buscan aprovechar el excelente mercado y poner a la venta propiedades. También hemos visto un aumento de propietarios que vuelven a ocupar las viviendas que poseen, ya que los alquileres en toda la ciudad continúan subiendo”.
A los propietarios que decidan regresar a sus propias casas, no se les permite volver a poner la propiedad en el mercado para volver a alquilarla durante dos años consecutivos.
En marzo, la Agencia Reguladora del Inmueble (Rera) revisó su índice de alquiler para alinear las tarifas al mercado. Sin embargo, expertos del sector afirman que algunos propietarios están enviando avisos de desalojo a sus inquilinos que pagan menos que el índice de alquiler Rera.
“Algunos propietarios de Dubai han emitido avisos de desalojo a los inquilinos que pagan un alquiler inferior al índice. Aunque el índice de alquiler Rera actualizado permite ajustes a las tarifas del mercado, muchos propietarios prefieren desalojar a los inquilinos para nuevos contratos de alquiler y maximizar sus ingresos”, afirmó el fundador y presidente de Elton Group, Anmoll D Shroff.
Razones válidas
El director de arrendamiento de Betterhomes, Rupert Simmonds, manifestó que "las razones para la notificación de desalojo deben ser válidas como que el propietario quiera demoler o reconstruir la propiedad, que requiera renovaciones importantes que no se puedan llevar a cabo con el inquilino en el lugar, que el propietario o un familiar de primer grado quiera usar la vivienda por él mismo o que el propietario desee vender la propiedad. La notificación de desalojo por estas razones requiere un período de notificación de 12 meses a través de los canales correctos”. “Un propietario no puede desalojar a un inquilino para alquilar nuevamente la propiedad a un precio más alto, eludiendo así la calculadora de aumento de alquiler”.
Shroff dijo que los propietarios pueden dar avisos de desalojo a los inquilinos que paguen menos que la tasa del índice de alquiler, pero la legalidad de esta acción depende de las condiciones y regulaciones específicas establecidas por el Departamento de Tierras de Dubai y Rera. “El propietario debe seguir los procedimientos legales adecuados y tener razones válidas para el desalojo, como la venta prevista de la propiedad, el uso personal o las renovaciones importantes. Los desalojos realizados únicamente con el objetivo de aumentar el alquiler probablemente sean ilegales a menos que estén acompañados por razones justificdas. Es esencial que tanto los propietarios como los inquilinos tengan en cuenta las recientes directrices de Rera y busquen asesoramiento legal si es necesario”, subrayó Shroff.
Aumento máximo del alquiler anual
Sagar explicó que si bien el índice de alquiler de Rera sirve como guía para los aumentos de alquiler, no dicta directamente los derechos de desalojo. “Si el alquiler de un inquilino es significativamente inferior al índice, puede ser un factor en la decisión del propietario de notificar un desalojo. Si los propietarios deciden hacerlo, deben dar a los inquilinos un aviso completo de 12 meses y no podrán volver a alquilar la vivienda en dos años. Es importante tener en cuenta que el aumento anual máximo es del 20% y cualquier subida depende de una serie de variables relacionadas con el mercado”, agregó Sagar.
Subida en línea con el índice Rera
Simmonds detalló que la mayoría de los propietarios alinearán su estrategia de precios de acuerdo con la actividad del mercado local y seguirán el consejo de su agente inmobiliario al aumentar los alquileres para alinearlos con el índice de alquiler de Rera.
Por su parte, Shroff declaró que en algunas situaciones, los propietarios podrían querer aumentar los alquileres más allá de lo que permite Rera, particularmente en áreas muy solicitadas. “Pero estos aumentos deben estar justificados legalmente y en conformidad con las regulaciones de Rera. Es común entre muchos propietarios realizar ajustes a sus alquileres según las tasas actuales del mercado. Esto significa que si los precios suben en línea con la demanda dentro de la zona donde viven, puede haber alquileres más altos que los observados en el índice Rera”.
La cantidad del aumento del alquiler para los nuevos inquilinos puede variar significativamente. Los propietarios generalmente establecen los nuevos alquileres en función de las condiciones actuales del mercado, lo que puede generar aumentos sustanciales. Este aumento puede ser modesto o significativo, según factores como la ubicación de la propiedad, las comodidades y la demanda actual en la zona.