Los compradores de bienes raíces en Emiratos Árabes Unidos pueden solicitar la rescisión del contrato de compraventa y el reembolso completo del dinero adelantado hacia la compra de las propiedades en base a lo dispuesto en la Ley Federal Nº 5 de 1985 (en lo sucesivo, el "Código Civil").
Artículo 272 del Código Civil permite a las partes de un contrato buscar su terminación si la contraparte no cumple con sus obligaciones contractuales.
En el caso de rescindirse el contrato y paralizarse la transacción, el artículo 274 establece los efectos de dicha terminación. En este sentido, indica que las partes deberán ser restaurados a la posición que estaban antes de la celebración del contrato, y de esto no ser posible, se ordenaría una indemnización.
La mayoría de decisiones de los tribunales (estatales y de arbitraje en aplicación de la ley de EAU) fallan a favor de los compradores.
Obviamente, con el fin de obtener una evaluación precisa de dicha opción, es fundamental establecer que los constructores no han cumplido con sus obligaciones contractuales y que los compradores han cumplido conforme a las suyas.
Un breve análisis de estas exigencias sigue a continuación.
Los compradores deben haber cumplido plenamente con sus obligaciones contractuales, es decir, términos de pago, y deben estar en posesión de documentos que verifiquen dicho cumplimiento.
En general, los contratos de compraventa incluyen una Fecha de Terminación Anticipada (en lo sucesivo, "FTA") antes de la cual se comprometen a entregar la posesión de la propiedad. Es común que las contratos, además, otorguen al Constructor la posibilidad de ampliar unilateralmente el ACD por un periodo, que suele oscilar entre 6 y 12 meses (desde la crisis inmobiliaria del 2008 estos plazos son incluso superiores y sin obligación de compensar al comprador por el retraso).
Es crucial verificar que este período ha expirado. De lo contrario la demanda correspondiente podría ser rechazada por motivos de prematuridad.
Un gran número de contratos permite a los compradores rescindirlo cuando el vendedor no puede entregar la propiedad en la fecha acordada.
Un porcentaje menor de contratos no ofrece remedio o proporciona solo interés (sin la posibilidad de rescindir), es decir, un interés por cada mes tras el vencimiento de la FTA, como recurso contractual otorgado a los compradores en caso de incumplimiento por parte del vendedor. En consecuencia, se puede entender que los compradores no tendrán derecho a rescindir el contrato o simplemente tener derecho a dicho interés hasta la fecha de entrega real.
A pesar de potenciales clausulas leoninas que impedirían a los compradores rescindir el contrato ante la inexistencia de fecha determinada para completar la obra, numerosas decisiones de las autoridades han aplicado por defecto disposiciones generales del Código Civil, es decir, los artículos 272 y 274 anteriores, y en consecuencia han permitido a compradores rescindir los contratos de compraventa.
Esta decisión es coherente con la insostenible probabilidad de no acabar nunca la vivienda – como en su día ocurrió durante la crisis del 2008.
A su vez es importante tener en cuenta que las decisiones judiciales y de arbitraje han rechazado aplicar el interés acordado por las partes en los contratos y suelen aplicar los porcentajes de interés conforme al mercado y valor del dinero correspondiente. Actualmente tribunales de Dubái (y decisiones arbitrales) están aplicando un interés anual del 9%.
En resumen:
- Hay que realizar estudio del contrato de compraventa para evaluar FTA y evaluar las posibles extensiones unilaterales a las que el Constructor podría tener derecho;
- Seria también conveniente realizar investigación ante las autoridades de la propiedad sobre el avance de la obra;
- Solo en el caso de que la vivienda corra el riesgo de no ser entregada se recomendaría proceder con la solicitud de rescisión de contrato;
- A menos que el retraso sea excesivo una demanda para recuperar interés como compensación por el retraso puede ser poco práctico en vista de los costes aparejados con el inicio del procedimiento legal (que podrían ser superiores al interés). En tales casos tiendo a recomendar negociar con el Constructor para obtener una mejora de las condiciones o negociación de compensación a través de descuentos en gastos de comunidad.
**La presente opinión no constituye asesoramiento legal. Es una orientación de aplicación general. Para más información [email protected] o +971 50 35 14036.
En la sección ‘Pregunta al abogado’, dirigida por la abogada española residente en Dubai, María Rubert, los lectores pueden plantear las cuestiones sobre las que tengan dudas ya sean de carácter inmobiliario, laboral, de visados o de constitución de empresas, entre otras materias.
Las respuestas aparecerán tanto en la edición impresa como en la digital (www.elcorreo.ae).
Dirigir las cuestiones a [email protected] haciendo constar en el asunto ‘Pregunta al abogado’.
