Uno de nuestros lectores está a punto de cerrar el alquiler de una vivienda en Dubai y quiere comprobar que se cumplen todos los requisitos legales por parte de la oficina inmobiliaria.
Son varios los elementos a tener en cuenta por los arrendatarios en el momento de comenzar a buscar una propiedad en Dubái.
En caso de servirse de un agente inmobiliario (lo que ocurre en la inmensa mayoría de los casos ya que pocos dueños se encargan del alquiler directo de las propiedades), es importante asegurar que el mismo está registrado en el Dubai Land Department y que ostenta la Tarjeta RERA, la cual le autoriza para el ejercicio de la profesión de bróker inmobiliario. Agentes inmobiliarios en Dubái tienden a cobrar el 5% del valor del alquiler anual, pagadero en el momento de la firma del contrato. En ocasiones es posible negociar a la baja este porcentaje, si bien no es común, y en ningún caso se debería pagar más del 5%.
Una vez encontrada la vivienda y con anterioridad a cualquier pago, sería apropiado verificar que la titularidad de la propiedad corresponde a quien así lo manifiesta. Para ello, es conveniente acudir al Dubai Land Department y solicitar el título de la propiedad (title deed en inglés) para corroborar que la persona con la que vamos a perfeccionar el contrato consta como propietaria de la vivienda.
Antes de la firma del contrato se podría llevar a cabo una última verificación ante el registro de alquileres (EJARI). Si bien no son comunes, nuestra práctica se ha encontrado con la desafortunada situación de intentos de múltiples alquileres simultáneos. El constatar que hay un alquiler que finaliza unos días antes de comenzar el nuevo alquiler podría eliminar dicha posibilidad.
Tras esta última verificación, las partes pueden proceder a firmar el contrato de alquiler. Los derechos y obligaciones entre arrendador y arrendatario están reguladas por la Ley No. 26/2007 – modificada por la Ley 33/2008 (‘Legislación Aplicable’) –; y quedan reflejadas en la práctica en contratos modelo a los cuales se pueden añadir cláusulas adicionales complementarias que no contradigan las garantías mínimas de protección de arrendatarios. A modo de ejemplo:
– El arrendador deberá notificar su deseo de no renovar el contrato al menos con 12 meses de antelación – cuando el arrendatario debe hacerlo con 3 meses de antelación; o
– El arrendador deberá notificar su intención de aumentar el valor del alquiler al menos con 3 meses de antelación.
Dichas obligaciones encontradas en la Legislación Aplicable no podrán, por tanto, modificarse ni eliminarse a través de cláusulas adicionales.
En cuanto al pago del alquiler es habitual que se formalice vía cheques posfechados, normalmente entre 1 y 4 cheques; junto con un depósito del 5% de la renta anual. Este depósito deberá de ser devuelto al inquilino salvo que el arrendador haya llevado a cabo una inspección de entrada y salida y pueda demostrar los daños de reparación – más allá del desgaste por su uso ordinario.
Para asegurar que los derechos del inquilino mencionados son accionables ante las autoridades, es aconsejable que el arrendatario tome la iniciativa en el registro del contrato con EJARI – a pesar de que la obligación formal recae en el arrendador – cuando este último no lo haga con la prontitud requerida. De no registrase el contrato, ambas partes podrían verse privadas del ejercicio de acciones legales en la defensa de sus derechos contractuales en caso de inesperado conflicto.
**La presente opinión no constituye asesoramiento legal. Es una orientación de aplicación general. Para más información +971 50 35 14036.
En la sección ‘Pregunta al abogado’, dirigida por la abogada española residente en Dubai, María Rubert, los lectores pueden plantear las cuestiones sobre las que tengan dudas ya sean de carácter inmobiliario, laboral, de visados o de constitución de empresas, entre otras materias.
Las respuestas aparecerán tanto en la edición impresa como en la digital (www.elcorreodelgolfo.ae). Dirigir las cuestiones a [email protected] haciendo constar en el asunto Pregunta al abogado.
