Dubai ha dado un paso decisivo para poner orden en el mercado de las viviendas compartidas. El emirato ha aprobado una nueva ley que regula por primera vez este modelo residencial, muy extendido entre jóvenes profesionales, expatriados y trabajadores con ingresos medios.
Hasta ahora, compartir vivienda en Dubai era una práctica habitual, pero se movía en una zona gris desde el punto de vista legal. Muchas propiedades se alquilaban por habitaciones sin una normativa clara que definiera quién podía hacerlo, en qué condiciones y con qué límites. Esa situación cambia con la aprobación de la Ley n.º 4 de 2026, promulgada el pasado 11 de marzo.
La nueva legislación establece que ya no será suficiente con tener el contrato registrado en Ejari para alquilar habitaciones dentro de una vivienda. A partir de ahora, cualquier inmueble destinado a uso compartido deberá contar con un permiso específico emitido por Dubai Municipality. Sin esa autorización, la actividad quedará prohibida.
Ese permiso tendrá una validez de un año, aunque podrá concederse por dos años si así se solicita. Para renovarlo, será necesario presentar la solicitud al menos 30 días antes de que expire.
La ley afecta a un amplio número de personas y empresas. Se aplica tanto a los propietarios que alquilan viviendas compartidas como a las empresas que las gestionan o subarriendan. También afecta directamente a los residentes que viven en este tipo de inmuebles. Además, la norma no se limita al Dubai Mainland, sino que también se extiende a las Free Zones. La única excepción expresa son los alojamientos colectivos para trabajadores, que seguirán rigiéndose por su normativa específica.
Uno de los puntos más relevantes de la ley es que solo podrán explotar legalmente una vivienda compartida el propietario del inmueble o una empresa autorizada. Esto significa que un inquilino no podrá subarrendar habitaciones ni redistribuir espacios dentro de la vivienda, una práctica que hasta ahora era bastante frecuente.
La supervisión del nuevo sistema recaerá sobre dos organismos. Por un lado, Dubai Municipality será la autoridad encargada de controlar el cumplimiento de la normativa y de fijar los estándares técnicos de habitabilidad. Entre otros aspectos, determinará la capacidad máxima de ocupación, la superficie mínima por residente, las condiciones de las zonas comunes y las áreas donde se permitirá este tipo de vivienda. Por otro lado, el Dubai Land Department (DLD) gestionará el registro electrónico de las unidades autorizadas, aprobará modelos contractuales estandarizados y publicará un indicador de rentas de referencia específico para este segmento del mercado.
El régimen sancionador previsto por la ley es especialmente severo. Las multas irán desde 500 hasta 500.000 dirhams. En caso de reincidencia en menos de un año, la sanción podrá duplicarse hasta alcanzar un máximo de un millón de dirhams. Pero las consecuencias no serán solo económicas. El DLD también podrá imponer medidas adicionales como la suspensión de la actividad durante hasta seis meses, la cancelación del permiso, la revocación de la licencia comercial, el corte de suministros o incluso el desalojo de la unidad.
Para quienes ya operan bajo este modelo, la ley prevé un período transitorio de un año. Durante ese tiempo, propietarios y empresas podrán adaptar los inmuebles, regularizar su situación y reorganizar su actividad. Ese plazo incluso podrá ampliarse si Dubai Municipality considera que existen razones que lo justifiquen.
Aun así, el hecho de haber estado alquilando habitaciones durante años no garantiza el cumplimiento automático de la nueva norma. Muchas viviendas tendrán que someterse a revisiones técnicas y muchas estructuras contractuales deberán modificarse. En la práctica, un propietario que hasta ahora alquilaba por habitaciones en una zona con alta demanda podría descubrir que no puede seguir haciéndolo legalmente si no obtiene el permiso correspondiente o si su inmueble no cumple los nuevos requisitos técnicos.
La nueva ley también sirve para desmontar algunas ideas equivocadas que estaban muy extendidas en el mercado. La primera es pensar que el registro en Ejari basta por sí solo. Ya no será así. La segunda es creer que las zonas francas quedan fuera del nuevo régimen, cuando la ley las incluye expresamente. Y la tercera es asumir que adaptarse será un simple trámite administrativo, cuando en muchos casos hará falta realizar obras, reducir ocupación, revisar contratos y completar gestiones que pueden llevar tiempo.
Ante este nuevo escenario, los afectados deberían empezar cuanto antes a revisar su situación. El primer paso será confirmar si su actividad entra dentro del ámbito de aplicación de la ley. Después, convendrá analizar si la vivienda cumple o podrá cumplir los futuros estándares técnicos y preparar la documentación necesaria para solicitar el permiso.
En definitiva, Dubai ha decidido poner fin a la ambigüedad que rodeaba a las viviendas compartidas. Lo que hasta ahora funcionaba con escasa supervisión pasará a estar sujeto a licencias, registros, controles públicos y sanciones contundentes. Para un mercado que afecta a miles de residentes y mueve un importante volumen de negocio, anticiparse a la entrada en vigor de la norma ya no es solo recomendable: será clave para evitar riesgos legales y económicos.
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